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盘点2018年房地产市场

2019-01-17 08:41
来源: 大众证券报
编辑:东方财富网

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  政策:供需两侧精准调控,引导预期回归理性

  2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月,“两会”政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”,两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。

  可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳定市场预期的效应正在不断强化。由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走向平衡积累基础。在2019年,面对复杂的调控环境仍然是企业的常态,特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业未雨绸缪。

  价格:百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显

  今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。

  从2018年三季度开始部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果:调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但今年7月中央政治局会议释放出的

  “坚决遏制房价上涨”,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预期的明显转变。在当前政策稳定的前提下,2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为,正常的价格调整,有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则。

  土地:推出和成交继续增长,热度明显下降,流拍突出

  各类用地推出量继续增长,住宅用地成交面积增幅显著。2018年1-11月,政府延续加速推地模式,住宅、商办用地推出面积继续增长,其中住宅用地增幅较为显著。截至11月,全国300城共推出各类用地21.2亿平方米,总面积超过2017年全年,同比增长25.6%,增幅较2017年扩大了13.7个百分点。成交方面,各类土地成交面积持续回升。1-11月300城各类用地共成交17.0亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅用地成交7.9亿平方米,同比增长14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅最大,部分三四线城市应注意防范库存去化风险。

  住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。2018年1-11月,全国300个城市各类用地成交楼面价为2151元/平方米,同比下跌10.0%。其中,住宅用地成交楼面价为3781元/平方米,同比下跌8.4%;商办用地为2338元/平方米,与去年同期基本持平。溢价率方面,2018年1-11月,全国300个城市各类用地平均溢价率为14.2%,较去年同期下降16.4个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为16.1%,较去年同期下降19.5个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%,较去年同期下降6.7个百分点。

  2018年以来,土地流拍数量明显增加,流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧,加之土地出让限制政策频出,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018年1-11月,全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。

  土地市场在2018年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素,也有其资金紧张下投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观望和等待,等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果,一旦土地市场特别是地价调整到位,更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说,高昂的地价成本及其资本化利息,将成为其面对未来市场竞争最大的劣势,风险正在增大。

  企业:业绩保持增长、拿地放缓,强化现金流管理

  销售业绩:品牌房企销售业绩稳步增长,市场占有率继续提升。

  代表企业销售金额保持增长,销售规模有望创新高。2018年1-11月,20家品牌房企累计销售额达到42893亿元,较去年同期提高26.2%;累计销售面积31601万平方米,同比增长21.5%。具体来看,上半年20家品牌房企销售金额同比增长32.1%。进入三季度,房企积极出货,但项目去化不及预期,企业销售业绩同比增幅较上半年收窄近8个百分点。四季度,企业加快推盘、积极营销冲刺全年业绩目标,整体销售规模仍将保持高位。

  拿地情况:品牌房企理性投资,拿地节奏放缓。

  拿地态度谨慎,土地投资热度下降。2018年1-11月,20家代表企业累计拿地26072万平方米,同比下降23.5%;累计拿地金额12012亿元,同比下降29.0%。20家品牌房企拿地金额占销售金额的比重为28.0%,较2017年显著下降。TOP10企业1-11月拿地金额占TOP50企业的42.7%,大型房企土地资源优势凸显。

  尽管品牌企业对市场变化愈发表现担忧,但其2018年业绩再创新高已经是不争的事实,规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。而过去多年的调控和波动,让更多的企业积极的未雨绸缪,积极调整适应新的市场周期,这本身是一种好的现象,也是企业成长成熟的表现。2019年,在市场调整压力加大的背景下,品牌企业还应该不断围绕投资和营销两个抓手、顺势而为,积极优化市场布局与产品结构,随行就市强化推盘和价格策略,才能实现过渡期的稳定与增长。

(文章来源:大众证券报)

(责任编辑:DF386)

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